首轮土拍收官！揽金约520亿！创纪录超50家房企竞拍！简讯

来源：上海房易 | 时间：2023-05-03 14:11:28

2023年首轮土拍！

(资料图片)

上海真是拿出了诚意，中心城区3幅地块、大虹桥徐泾2幅地块、闵行3幅地块，浦东周浦1幅地块接连出让。尤其是断供8年的莘庄，这次也拿出了地块，成为首轮人气最高的地块。

2023年首轮土拍共计出让19幅宅地，土地成交金额约520亿元，近八成地块溢价成交！详情如下：

从拿地数量来看，仅保利发展、招商蛇口、万科、中铁建、象屿、金地分别获得2宗地块，过往一家房企一口气拿下4、5宗地块的好事情不再有了。其中，全场最贵的闵行梅陇地块由万科&中铁联合体获取，总价达75亿元。

由于今年拿地竞争比去年更激烈，为了提高中签率，今年房企更多地采取了联合体的形式拿地，19宗地块中有8宗由联合体获得，占比近5成。

话不多说，接下来带大家回顾一下2023年首轮土拍的四大看点。

关于意向房企名单的一些门道

今年在首轮土拍还未正式开始前，一连串的意向房企名单就已经满天飞了，如下图所示：

这个名单，外行人就看个热闹，我们内行人就要看出点门道来。

第一个门道：2023年首轮土拍的参拍房企多达50余家，这绝对是2022年土拍以来，参拍房企最多的一轮土拍。

去年的四轮土拍，参拍房企最多的一轮是7月份的二批次，有41家房企参拍，这跟今年的50余家参拍完全不是一个档次。

只能说，今年上海土地市场真的热起来了！为什么今年就热起来了呢？

当然因为房企普遍看好上海市场。为什么呢？

不知道大家还记得去年的今天不？去年的今天，我们被迫待在家中玩抢菜游戏，各大房企也被迫待在家中抠脚，我想那个时候，他们一定想过：今年的业绩怕是要完了~

但是从6月解封以后，上海新房市场就开启“狂飙”模式，房企和购房者都积极参与交易，最终2022年新房市场以成交约8.97万套收官。

这个成绩在历年来看，不算很好，最多就是中上的水准，但还是值得吹一波。毕竟没有哪一年的楼市，像2022年一样，遇到了2个月的冰封。而且放眼全国，上海2022年的新房市场，绝对是鹤立鸡群，是全国少有的坚挺市场之一。

时间来到2023年，诸多楼盘今年开盘认购成绩优于去年，去年销售较不理想的楼盘，今年的去化速度也明显加快。

在这样的背景下，今年上海土拍热度上升了！去年和今年上海新房的好成绩，让各大房企看到了上海市场的购买力和韧劲，于是今年就纷纷抢滩上海！大家都知道了，只要在上海拿到好地，就是稳赚不赔的生意，谁都想来上海分一杯羹。

第二个门道：单幅地块的热度上升，19块地中，有11幅的意向房企超10家，其中4幅宅地的意向房企超20家。

自从两年前修改了土拍规则后，土地的溢价率就被控制在8-10%之间，光看溢价率已经不能全然说明某块宅地热不热了。

但参拍房企却能极好地诠释“这块地到底香不香”的问题。房企逐利，哪里宅地去化快、利润率高，房企就会往哪里去拿地布局。

显而易见，莘庄和徐泾的宅地在房企眼中是“最靓的崽” ，只要账上还有钱的房企，基本都会去报名。因为一旦被幸运女神眷顾了，那就是稳赚不赔的生意，这个诱惑实在太大了，房企不会视而不见的。

第三个门道：中海、万科、华润阔别三年全部强势归来，上海房企的市场格局或将变动。

2020年，中海、万科、华润因为某标事件，被上海土拍关了三年小黑屋。在他们退出江湖的这三年里，由于鲜有能跟招商抗衡现金流和国央企背景的开发商，招商成了最大赢家，这两年在上海土拍市场如鱼得水。

2020年~2022年间，招商在上海拿地的数量分别为2宗、5宗、9宗，拿地数量每年都在翻番，而且不少地块都是市区绝佳地块，开发出了如招商外滩玺，招商虹玺，招商苏河玺等热门项目。去年招商又推出了 “璀璨五子” ，虹桥公馆三期，蟠龙府等项目，不得不说，这些年招商的新盘数量是相当多的。

除了招商以外，还有华发、保利、建发，在这三年也是如鱼得水。

但现在中海、万科、华润回归了，在一定程度上会对招商、华发、保利等房企形成冲击，上海房企的市场格局或将发生变动。

值得注意的是，本场土拍万科、华润均有所收获：万科拿下松江广富林地块、闵行梅陇社区地块（与中铁建联合拿地）；华润则拿下了青浦区西虹桥小涞港。而跟他们一起回归的中海，却是颗粒无收~~

近八成地块溢价成交

本轮供地徐汇、静安、普陀等中心城区有3宗，闵行莘庄、梅陇社区也上线了3幅纯宅地，青浦大虹桥也有多宗地块供地，总体来看，本轮集中供地土地质量有了明显提升。

在大量优质地块的助力下，本轮集中土拍热度创下2021年开启集中土拍以来的热度新高， 19宗地块，除4宗地块底价成交外，其余15宗地块由于多家房企参拍，全部溢价成交，整体溢价率增至7%。

其中热度最高的当属闵行区莘庄社区16A-07A 地块，参拍房企多达28家，包括华润、中海、万科、金茂、华发、北京建工、碧桂园、华侨城、大华、金隅、招商&南山、绿城&浙江交投、中华企业、国贸&葛洲坝、建发&联发、上海城建中铁建&越秀、保利发展&上海建工等，最后是上海地产集团旗下的中华企业“欧气爆发”，以21.105亿元拿下这宗最高流量地块，溢价率8.47%。

与莘庄16A-07A地块紧邻着的莘庄13A-10A、13A-13A地块，参拍房企高达16家，最终由上海建工&保利发展拿下。

两宗莘庄的地块之所以吸引众多房企竞拍，归根到底是因为距离莘庄上一次出让纯宅地已经有8年之久了！

再加上莘庄三宗地的联动价才8万，实在太香了！

要知道，因为莘庄土拍断档，莘庄的新房紧缺，但莘庄又有大量的产业人口聚集在此，居住需求极其旺盛。莘庄的二手房莘庄天荟TODTOWN最高成交单价达到了 14万，但莘庄的新房价格却比古美还要便宜2500元/㎡。

另一幅高热地块是青浦西虹桥龙联路北侧07-02地块，参拍房企就多达20组，该宗地还一度因为系统报价问题，直到20日晚上10点多才完成出让，历时八小时，在上海土拍史上也是少见。最后，该地块被华发&江苏海润联合体以19.19亿元竞得，溢价率8.98%。

该地房地联动价64000元/㎡，与目前在售的虹桥公馆三期的价格持平，而周边的同类二手房售价已经到达7万元/㎡，存在一定的倒挂空间，且地块西侧紧邻超级IP“上海蟠龙天地” ，出生就自带流量，入市必然是大热门。

最后总结

总体来看，2023年上海首轮土拍热度显著提升，本轮土拍热度上升，主要有以下几个因素促成：

1、上海2023年楼市热度回升，市场信心恢复

2、房企积极补仓、布局。中海、万科、华润三家超级开发商阔别三年之久，急需补货。同时，去年在上海投资的房企也尝到了甜头，所以今年也积极布局上海市场。

3、一批次供地的数量虽不多，但质量明显提升。对房企来说就是“不愁卖”，可以说就是最安全的生意，稳赚不赔，房企的拿地积极性极高。

4、疫情影响退散，确保了土拍的正常进行。